Gå til sidens indhold
Vi har fra 14. september 2021 organiseret vores statistikker på en ny måde. Har du brug for hjælp til at finde den statistik, du plejer at bruge, eller vil du vide mere om ændringerne, kan du læse mere her.
Vi har fra 14. september 2021 organiseret vores statistikker på en ny måde. Har du brug for hjælp til at finde den statistik, du plejer at bruge, eller vil du vide mere om ændringerne, kan du læse mere her.

Præcision og pålidelighed

Kontaktinfo

Priser og Forbrug, Økonomisk Statistik
Jakob Holmgaard
39 17 31 24

jho@dst.dk

Hent som PDF

Ejendomssalg

Ejendomssalgsstatistikken anses som præcis og pålidelig til at beskrive omsætning og priser på fast ejendom, idet data stammer fra det obligatoriske elektroniske tinglysningssystem for fast ejendom. Antallet af salg opregnes på baggrund af forrige års forsinkelsesmønster, mens prisindeksene beregnes efter den internationalt anerkendte SPAR-metode (Sales Price Appraisal Ratio), suppleret med en bias-justering i de foreløbige prisindeks for at korrigere for den observerede skævhed i tinglysningsmønstret.

Samlet præcision

Usikkerhed på prisindeks for ejendomme generelt (metodevalg): Beregningen af prisindeks for ejendomme kompliceres af, at det er forskellige ejendomme med forskellige karakteristika som sælges fra kvartal til kvartal (periode til periode), så man kan ikke uden videre sammenligne priserne i to kvartaler (perioder). For at foretage en sammenligning alligevel, er man nødt til at kvalitetskorrigere ejendomspriserne. Dette kan ske på flere måder som er omtalt i analysen DST-analyse: Sammenligning af boligprisstatistikker i Danmark. Uanset hvilken metode der vælges vil kvalitetskorrektion af ejendomspriser aldrig blive helt perfekt. Det gælder for samtlige metoder, herunder fx SPAR-metoden og kvadratmeterpriser. SPAR-metoden er valgt da den tager højde for mere end blot beliggenhed og størrelse på boligen. Kvalitetskorrektionen foretages ved at måle prisen på en vurderingskrone, hvilket vil sige, at en ejendoms salgspris sættes i forhold til ejendommens offentlige ejendomsværdi. Forholdet kaldes for afstandsprocenten og udviklingen i ejendomspriserne bestemmes som udviklingen i den gennemsnitlige afstandsprocent. Det kaldes for SPAR-metoden (Sales Price Appraisal Ratio Method), som også anvendes af statistikbureauerne i Sverige og Nederlandene. Danmarks Statistik laver ikke løbende statistik med andre metoder end den officielt valgte, men ind imellem afprøves andre metoder som et tjek og for at følge med. Metoden er nærmere beskrevet i notatet Beregning af prisindeks for ejendomssalg: Beregning af prisindeks for ejendomssalg. Nedenfor angives usikkerheden i hhv. ejendomsprisen (tælleren i afstandsprocenten) og måleusikkerhed på ejendomsværdi (nævneren i afstandsprocenten). Til sidst i dette afsnit beskrives bias-udfordringen i de foreløbige prisindeks.

Usikkerhed på ejendomspris (tæller i afstandsprocent.): Der er altid en stikprøveusikkerhed på prisen på eksisterende ejendomme, idet relativt få ejendomme omsættes i løbet af et år. Dette påvirker volatiliteten i enkeltobservationerne. Stikprøveusikkerheden på ejendomsprisen vokser, når det geografiske område eller observationsperioden reduceres. Fx er usikkerheden på ejendomsprisen større for månedstal i Region Nordjylland end for årstal på landsplan. Se mere herom i analysen ”Usikkerheden ved opgørelse af udviklingen i boligpriser”. Uanset stikprøvens størrelse vil det altid forekomme, at to identiske ejendomme med samme kvalitet og beliggenhed bliver handlet til forskellige priser på et bestemt tidspunkt, da der ikke er tale om et perfekt og gennemsigtigt marked. For eksempel kan en ejendom opnå en højere pris, hvis sælgeren har ventet på den ”rigtige køber”, og der er altid et element af tilfældigheder i prisfastsættelsen.

Måleusikkerhed på ejendomsvurdering (nævner i afstandsprocent): Den beskrevne kvalitetskorrektion, hvor man beregner prisen på en vurderingskrone (afstandsprocenten) forudsætter, at vurderingsprisen er et retvisende bud på salgsprisen på vurderingstidspunktet. Den offentlige ejendomsvurdering er imidlertid behæftet med usikkerhed, så to identiske ejendomme ikke nødvendigvis har den samme ejendomsværdi. Spredningen eller usikkerheden på vurderingspriserne bidrager sammen med usikkerheden på periodens handlede ejendomspriser til usikkerheden på afstandsprocenterne og dermed til usikkerheden på DST’s ejendomsprisindeks. Måleusikkerheden ved kvalitetskorrektion er beskrevet i analysen ”Usikkerhed ved opgørelse af udviklingen i boligpriser”. DST-analyse: Usikkerhed ved opgørelse af udviklingen i boligpriser

Bias-udfordring i de foreløbige prisindeks: Danmarks Statistiks analyser viser, at en ejendomshandel typisk tinglyses tæt på overtagelsesdatoen, og at dyrere ejendomme i gennemsnit har en længere overtagelsesperiode end billigere ejendomme. Det betyder, at dyrere ejendomme kommer senere med i datagrundlaget end billigere ejendomme, da data er baseret på udtræk fra det elektroniske tinglysningssystem. Samtidigt viser analyserne, at vurderingskronen (afstandsprocenten) i gennemsnit er højere på de dyrere ejendomme end på de billige ejendomme. Derudover vægter de dyre ejendomme mest i beregningen af den gennemsnitlige vurderingskrone. For at tage højde for den potentielle bias i de foreløbige prisindeks korrigeres der for den observerede skævhed i tinglysningsmønstret. Metoden er nærmere beskrevet i notatet ”Revisioner af Ejendomssalgsstatistikken”. Revisioner af ejendomssalgsstatistikken

I løbet af 2021 er det planen, at oprette versionstabeller for boligprisindeks i Statistikbanken. Samtidigt bliver der beregnet bias og afvigelse for de første tal for prisudviklingen i forhold til de endelige tal.

Stikprøveusikkerhed

Statistikken er en totalopgørelse over tinglyste ejendomshandler baseret på administrative registeroplysninger.

Anden usikkerhed

Nogle få ejendomshandler medtages ikke i statistikken, men samlet set vurderes de ikke at udgøre en væsentlig kilde til usikkerhed i statistikken. Det drejer sig bl.a. om de tilfælde, hvor en ejendomshandel tinglyses meget sent efter den er blevet solgt, så den ikke når at komme med i den endelige opgørelse af statistikken, der opgøres ca. 13 måneder efter slutseddeldatoen. Det drejer sig om ca. 100 handler om året. Før introduktionen af det elektroniske tinglysningssystem (9. september 2009) var salgspriser ikke fuldt offentlige og en del af disse ejendomshandler mangler i statistikken. Omfanget er ukendt, men vurderes at være beskedent. Ligeledes frasorteres såkaldte bunkesalg i statistikken, men de udgør kun ca. 100 ejendomshandler årligt. Det kan tilføjes, at tilbagevendende undersøgelser tyder på, at stikprøven er repræsentativ for samtlige ejendomme.

Data hentes fra et administrativt register, hvor der kan forekomme fejlregistreringer. Det vurderes ikke, at fejlregistrering af salgspris og vurderingsfejl har en væsentlig betydning for de offentliggjorte tal, da der løbende foretages en kontrol af forholdet mellem salgspris og ejendomsværdi for hver enkelt ejendom (afstandsprocenten). Vurderingsfejl vurderes at fylde mere for erhvervsejendomme end for boliger, da der omsættes relativt få erhvervsejendomme i forhold til boliger og samtidigt er erhvervsejendomme ofte mere heterogene end boliger. Der kan derfor forekomme større revisioner i tallene for erhvervsejendomme end i tallene for boliger. Øvrige målefejl vurderes ikke at være en væsentlig kilde til usikkerhed i statistikken.

Det vurderes ikke, at manglende indberetning til det elektroniske tinglysningssystem er en væsentlig kilde til usikkerhed, da det er obligatorisk at indberette salgsoplysninger i forbindelse med salg af fast ejendom i Danmark. Andelen af ufuldstændigt afleverede indberetninger til det elektroniske tinglysningssystem vurderes ligeledes at være ubetydeligt.

De foreløbige tal beregnes på baggrund af et ufuldstændigt datamateriale, idet ikke alle handler er blevet tinglyst på beregningstidspunktet. Erfaringsmæssigt indgår ca. 70 procent af alle handler ved første offentliggørelse af månedstal. Ved anden offentliggørelse indgår ca. 85 procent. Antallet af salg opregnes på baggrund af forrige års forsinkelsesmønster, jf. variablen ”Beregnet antal salg” i Statistikbanken, fx EJEN77. For endelige tal er der ingen opregning. De foreløbige prisindeks justeres for skævheden i tinglysnings- og dermed i indberetningsmønstret.

For at sikre kvaliteten af de offentliggjorte tal, foregår al beregningen maskinelt i et dedikeret produktionssystem, som er blevet gennemtestet inden ibrugtagning. Desuden laves der løbende validitetskontroller af resultaterne, så beregningsfejl vurderes ikke at være en kilde til usikkerhed i statistikken.

Der er nogle få, men vigtige antagelser i statistikken, som ikke vurderes at gøre statistikken usikker. Fx antages et hus i Jylland, der er vurderet til 1 million kr., at have samme kvalitet som et hus på Sjælland, der er vurderet til 1 million kr. Ejerlejligheder antages, at være fri for lejelovgivningens bindinger, som bl.a. beskytter hidtidige lejere mod opsigelse, såfremt oplysningen om lejebinding mangler. Kun frie ejerlejligheder indgår i prisstatistikken for ejerlejligheder.

Sæsonkorrektion har den indbyggede udfordring, at de nyeste tal er de sværeste at sæsonkorrigere, men samtidig er det disse tal, der har størst interesse. En generel forudsætning for at sæsonkorrigere er, at sæsonmønstret er stabilt over tid. Ved boligpriser drejer det sig om stabilitet i mulitiplikative sæsonfaktorer. I den forbindelse skal man være opmærksom på, at sæsonkorrektionen af de seneste observationer delvist baserer sig på fremskrivning (forecast) af den observerede serie, og pludselige ændringer i seriens forløb øger usikkerheden og risikoen for misvisning. Specielt når de seneste observationer afviger fra det forventede forløb. Der kan komme store revisioner af offentliggjorte tal, når sæsonkorrektionens forecastede værdier bliver erstattet af observerede værdier. Danmarks Statistik har vurderet, at det er for usikkert at sæsonkorrigere de månedlige boligpriser, så kun de kvartalsvise boligpriser sæsonkorrigeres. Se mere herom i analysen om sæson på boligmarkedet. Sæson på boligmarkedet

Kvalitetsstyring

Danmarks Statistik følger anbefalinger vedrørende organisering og styring af kvalitet, der er givet i Adfærdskodeks for europæiske statistikker (Code of Practice, CoP) og den tilhørende implementeringsmodel Quality Assurance Framework (QAF). Læs mere om disse på Adfærdskodeks for europæiske statistikker. Der er etableret en arbejdsgruppe for kvalitet og en central kvalitetssikringsfunktion, der løbende gennemfører tjek af produkter og processer.

Kvalitetssikring

Danmarks Statistik følger principperne i Adfærdskodeks for europæiske statistikker (Code of Practice, CoP) og bruger den tilhørende implementeringsmodel Quality Assurance Framework (QAF) ved implementeringen af disse principper. Dette indebærer løbende decentrale og centrale tjek af produkter og processer på baggrund af dokumentation, der følger internationale standarder. Den centrale kvalitetssikringsfunktion rapporterer til arbejdsgruppen for Kvalitet. Rapporteringen indeholder blandt andet forslag til forbedringer, som vurderes, besluttes og implementeres.

Kvalitetsvurdering

Her gives en samlet vurdering af statistikkens kvalitet, med udgangspunkt i punkterne 5.1 til 5.5

De data, der ligger til grund for beregningen af Ejendomssalgsstatistikken, er generelt af høj kvalitet, idet de stammer fra det obligatoriske elektroniske tinglysningssystem for fast ejendom. Det er det mest omfattende register over ejendomshandler i Danmark.

For at sikre kvaliteten, foregår alle beregninger maskinelt i et dedikeret produktionssystem og der foretages løbende forskellige former for validitetskontroller af både inddata og resultater. Den valgte metode til at beregne prisindeks (SPAR-metode) er en internationalt anerkendt metode og anvendes også af statistikbureauerne i Sverige og Nederlandene. Endvidere foretages der en bias-justering i de foreløbige prisindeks for at korrigere for den observerede skævhed i tinglysnings- og dermed indberetningsmønstret.

Det vurderes, at stikprøveusikkerheden på ejendomsprisen vokser, når det geografiske område eller observationsperioden reduceres. Fx er usikkerheden på ejendomsprisen større for månedstal i Region Nordjylland end for årstal på landsplan. Det vurderes også, at usikkerheden på prisindeks for erhvervsejendomme er større end for boliger, idet der omsættes relativt få erhvervsejendomme i forhold til boliger og samtidigt er erhvervsejendomme ofte mere heterogene end boliger, hvilket gør det vanskeligt at kvalitetskorrigere prisen.

Revisionspolitik

Danmarks Statistik foretager revisioner i offentliggjorte tal i overensstemmelse med Danmarks Statistiks revisionspolitik. De fælles procedurer og principper i revisionspolitikken er for nogle statistikker suppleret med en specifik revisionspraksis.

Praksis for revisioner

Alle tallene revideres 11 gange, både månedstal, kvartalstal og årstal. Opgørelsen af ejendomssalg er foretaget på baggrund af de handler, som er blevet tinglyst på beregningstidspunktet. De foreløbige tal beregnes på baggrund af et ufuldstændigt datamateriale, idet ikke alle handler er blevet tinglyst på beregningstidspunktet.